Променените стойности на СМР в сградното строителство (годишен обзор юли 2024 - 2025)
19 август 2025
Публикувано в Строителен обзор 7-8/2025 г.
През отминалата година (юли 2024 г./юли 2025 г.) цените на сградното строителство (само СМР) се променяха в по-различен темп от пазарните цени на сградните имоти и от общите средни инфлационни показатели в страната. Общото поскъпване по статистическите данни, обявявани във връзка с кандидатстването ни в Еврозоната, е било около три процента.
Цените на частните имоти за същото време са нараснали с не по-малко от 33 процента, а цените на СМР (по наши данни) за една година нараснаха с 9,30 – 10,30 процента.
Стойностите, които публикуваме на следващите страници, са получени по калкулативен път от общите ценови индекси на материали, труд, превози, такси, допълнителни разходи и измененията им. Старали сме се да следим общата ценова тенденция за отрасъла, отразявана в нашето тримесечно издание „Справочник за цените в строителството“.
Напомняме на ползвателите на Обзора, че определените числени показатели и обобщените стойности са средни за страната и са предназначени за информация. При конкретни оценки следва да се имат предвид местните особености и условия.
Как определяме строителната себестойност
Строителните стойности на различните видове сгради, изчислени и публикувани на следващите страници са получени от единични цени за отделни видове строителни, инсталационни и монтажни работи. Количествените сметки са типизирани и преизчислени за кв. метър бруто площ, съответно за разгъната застроена площ. Разходните коефициенти за кв. метър не променяме във времето, за да се осигури възможност за сравнения и прогнози. Променят се вида на материалите, в зависимост от изменения на стандарти, технически спецификации, изисквания и тенденции за приложимост. Използвани са данните за цени на материали, часови ставки и превозно-доставни коефициенти от Справочник за цените в строителството, брой 122 от м. юли 2025 г.
Основните фактори, които промениха стойностите на СМР при сградното строителство за изминалата година (юли 2024/юли 2025) бяха същите, както в годината преди това: заплатите в строителния сектор, механизиране на процесите, влагане на по-ефективни материали.
Часовите ставки, по които се подават офертите в строителството и по които се плаща на работниците, бяха средно за страната през 2023 г. – 9,50 лв., през юли 2024 г. – 11 лева, а през юли 2025 – 13,10 лева. Само увеличението на разхода за труд в сметките от 19 % е достатъчно за покачване на СМР в размер на 8,60 %.
Данните в таблиците са средни за страната. Те отразяват стандартните изисквания за материали и качество, подобренията се прибавят допълнително.
Цените на строителните материали през наблюдавания период (юли 2024 г. /юли 2025 г.) се променяха в порядъка средно до 3,0 процента. Въпреки тази констатация, стойностния показател материали в единичните цени за значителен брой довършителни работи е завишен. Изрично предупреждаваме ползвателите на нашите издания, че няма грешки, а е налична мащабна замяна на досега използвани материали с подобни по наименование, но с по-високи качествени показатели. Строителните предприемачи и в частност проектантите им, все повече заменят традиционните материали с по-иновативни.
Въпреки уж спокойната за страната, обстановка цените на строителните и монтажните работи през изминалата година продължават да нарастват и в двуцифрени числа. Твърде трудно е да се изчисли средно увеличение общо за СМР. Въпреки това, от нашите изчисления стигаме до извода, че средното едногодишно увеличение е в размер на 9,50 процента при 6,2 процента за предната година (юли 2023/юли 2024).
Най-значително е увеличението при бояджийските работи – 19,80 %; облицовките – 13,60 %; сградните водопроводи – 14,0 %; покриване и водоотвеждане 15,0 %; стени – 11,70 %; мазилки – 12 %. Почти всяко двуцифрово увеличение е следствие от замяна на материали, докато при нарастването под 10 % е само следствие увеличените заплати.
Напомняме, че средната сметна стойност и пазарните цени на имотите от сградното строителство са винаги различни и то много различни.
Промените на цените на СМР по видове работи
В изданието на СЕК „Справочник за цените в строителството“ (бр.1/2025) са публикувани цени по себестойност за различните видове строителни и монтажни работи. В същия брой има и сравнителни таблици за отделни видове работи по години. От окрупнените сравнения за едногодишната промяна на цените (април 2024/ април 2025) се получават следните промени в проценти:
ПРОМЕНЕНИТЕ СТОЙНОСТИ НА СМР В СГРАДНОТО СТРОИТЕЛСТВО
ПРОМЕНЕНИТЕ СТОЙНОСТИ НА СМР В СГРАДНОТО СТРОИТЕЛСТВО (годишен обзор 2023-2024) Екип СЕК – анализи и прогнози През отминалата година (юли 2023/ юли 2024) цените на строителните и монтажните видове работи се променяха по-различно от общите средни инфлационни промени в страната. Обобщеният извод е, че цените на СМР се повишиха с по-голям процент от средно инфлационният индекс. Според нашите (на СЕК) наблюдения цените на сградното строителство (само на СМР) за една година нараснаха
Цените на СМР
Според наблюденията, данните и изводите на СЕК, публикувани в Справочник за цените в строителството (бр.114 от юли 2023 г. и бр.118 от юли 2024 година), цените на строителните и монтажните работи (СМР) по себестойност са се увеличили средно с 5,20%. В това число при Сградното строителство увеличението е 6,0%, Външни водопроводи и канализации 4,0% и Улици и тротоари 3,20%.
Средна заплата и часови ставки
Данните на Националната статистика показват увеличение на средната брутна месечна заплата за първото тримесечие на 2024 г. общо за страната с 3,5 % спрямо четвъртото тримесечие на 2023 година.
ПРОМЕНИ В ЦЕНИТЕ НА СМР
Промени в цените на СМР Според наблюденията и изводите на СЕК, следното увеличение на цените на СМР за една година (април 2023 / април 2024) е 3.10 процента. В някои региони на страната то е до 4.50 %, а в други е незначително – до 1.0 %.
Две години - изменение на цените на СМР
Две години – разлики в цените От началото на тази (2024) година и до 10-ти март повишения на цени в строителството за материали, заплати и общо за СМР няма или поне екипите на СЕК не са установили. За отминалата 2023 година средното увеличение на цените на СМР беше, според нашите експерти, в размер 8,90 - 9,10 %. За двете години януари 2022 / януари 2024 година увеличението на цените за СМР по оценката на СЕК е било средно 30.0 – 32.0 процента.
Цените на СМР през 2023 г.
Цените на СМР през 2023 г. Наблюденията и анализите на СЕК за реализираните през 2023 г. цени на строителни и монтажни работи (СМР) показват средно увеличение от 8,90 – 9,10 процента.
СТАТИСТИКА - 3-то ТРИМЕСЕЧИЕ 2023 г.
Според публикуваните данни на НСИ, в края на третото тримесечие на 2023 година средно месечната заплата общо за страната е 2000 лева, като нарастването спрямо третото тримесечие на 2022 г. е 17,70 %. В сектор строителство средната месечна заплата в края на третото тримесечие е 1571 лева, като нарастването спрямо третото тримесечие на 2022 г. е 17,10 %. Изчислената средна часова ставка при средна заплата от 1571 лева ще възлиза на 8,92 лева.
НОВА НАРЕДБА ЗА БЕТОННИ И СТОМАНОБЕТОННИ КОСТРУКЦИИ
Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) публикува за обществено обсъждане вариант на Наредба за изпълнение, контрол и приемане на бетонни и стоманобетонни конструкции. Новата Наредба ще замени Наредба № 3 от 1994 г. за контрол и приемане на бетонни и стоманобетонни конструкции (ДВ, бр. 97 от 1994 г.).
ВКЛЮЧВАНЕ НА ВРЕМЕННОТО СТРОИТЕЛСТВО В ОФЕРТАТА
Наши абонати – строители са предвидили в офертата допълнителна позиция за „временно строителство“ – пътни връзки, огради, предпазни съоръжения и др. подобни и по тази причина са отпаднали от състезание. Други не са ги предвидили и разходите са за тяхна сметка. Търсят (искат) съвет как да постъпват, за да запазят правата си.
ЗАКОННО ИЛИ НЕЗАКОННО СТРОИТЕЛСТВО НА КЪЩА (ВИЛА)
Наши абонати, които се подготвят да строят, питат как да постъпват, за да не се окаже, че са в нарушения. Краткият отговор е следният: Законно е строителството, при изпълнението на което се спазват всички нормативни изисквания.
ЗАМЕНИТЕЛНИ ТАБЛИЦИ И/ИЛИ ПРОТОКОЛИ, 02 юли 2020 г.
Промяната или замяната на видове или количества СМР е неизбежно явление при изпълнението на всеки строеж или ремонт.
СПИРАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО, 16 юни 2020 г.
Спирането на строителството или спиране на изпълнението само на отделни видове работи се осъществява по два начина: - по инициатива на участник по чл. 160 ЗУТ – възложител, строител и консултант (надзорник) - от държавни или общински упълномощени институции (лица).
ПЛАЩАНЕ НА НЕПРЕДВИДЕНИ И НЕДОГОВОРЕНИ РАЗХОДИ, 10 юни 2020 г.
В практиката много рядко се срещат завършени строежи, при които да не е поискано и да не е реализирано допълнително плащане над рамката на договорената количествено-стойностна сметка и уточнените позиции в нея.
СПОРОВЕТЕ И ДОГОВОРНИТЕ ДОКУМЕНТИ, 4 юни 2020 г.
Преди да влезе в спор, всеки участник в процеса ще трябва да анализира възможностите си във връзка с това, как точно се е договорил със съответния партньор, какво е записано в договорните документи и как ще го прочетат и разтълкуват вещите лица.
ДОГОВАРЯНЕ И ПЛАЩАНЕ НА ВРЕМЕННИ ПЪТИЩА, 10 март 2020 г.
Временните пътища са подходите към строежа, технологичните пътни съоръжения и връзки и пешеходните пътеки, които се предвиждат и изграждат за обслужване на изпълнението на строителния процес. Необходимостта от временни пътища и ситуирането им се определя с Плана за безопасност и здраве, без който не се получава Разрешение за строителство и не се открива строителна площадка.
РАЗХОДИТЕ ЗА ВРЕМЕННО СТРОИТЕЛСТВО, 10 февруари 2020 г.
Временно строителство са изградените или доставени и монтирани сгради, съоръжения, пътища, проводи и други, които обслужват строителния процес и след това се преместват или разрушават. В Плана за безопасност и здраве (ПБЗ) трябва да са указани сградите и съоръженията, необходими за нормалното функциониране на строителния процес.
СЪГЛАСУВАНЕ НА ЕДИНИЧНИ ЦЕНИ ПРЕДИ АКТУВАНЕТО, 16 януари 2020 г.
Рядкост е да се завърши обект, без да е променена някоя от договорените цени или без да са се появили нови, неописани в проектната КС видове работи. В повечето случаи това не се дължи на проектантски грешки, а на други причини, включително и не особено коректни.
ПРОВЕРКА НА КОЛИЧЕСТВЕНАТА СМЕТКА ПРЕДИ АКТУВАНЕТО, 30 декември 2019 г.
Всеки инвестиционен проект, по който се договаря изпълнение на строителство, включително и за ремонтите, задължително съдържа количествена сметка (чл. 18, ал. 5, т. 2 и чл. 24, ал. 1, т. 4 от Наредба № 4/2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти). За да избегнат изненади и спорове при актуването на извършени видове работи инвеститорският контрол и представителят на строителя (техническият ръководител) са заинтересовани количествената сметка да е в най-висока степен вярна.
СПЕЦИФИКАЦИИТЕ И АКТУВАНЕТО, 20 декември 2019 г.
Спецификацията определя качествените характеристики на материалите, които проектът предвижда да се влагат. Проектантът на съответната проектна част носи отговорност за решенията си и само той има компетентност да определи точно какъв и конкретно кой материал може да се използва.
МНОГОКРАТНА УПОТРЕБА НА МАТЕРИАЛИ, 12 декември 2019 г.
Когато съставяме или проверяваме анализни единични цени за видове работи, при които материалите не се влагат, а само се използват, е прието да се остойностява само част от цената на материала. Например скелета, кофражи, подкранови пътища. Кои нормативи, практики, методики определят тази „амортизираща се част“ от материала и как да защитим цена?
ПРОГНОЗНИТЕ СТОЙНОСТИ НА СТРОЕЖИТЕ, 7 октомври 2019 г.
Всеки възложител на строителна поръчка, преди да пристъпи към събиране на оферти и договаряне, определя своя прогнозна стойност на съответния строеж или ремонт.