Рядкост е да се завърши обект, без да е променена някоя от договорените цени или без да са се появили нови, неописани в проектната КС видове работи. В повечето случаи това не се дължи на проектантски грешки, а на други причини, включително и не особено коректни. Редът за изработване и съгласуване на новата цена се определя от възложителя. Най-често се практикува строителят да състави единичната цена и да я предложи на представител на възложителя за съгласуване или одобряване. Прилагат се различни практики. Отговорният ръководител на възложителя определя кой негов представител ще има право и отговорност да съгласува или да одобри новата недоговорена цена. В някой случаи тези пълномощия се дават на строителния надзор (ако му е възложена тази дейност) или на инвеститорския контрол. В други случаи анализната цена се докладва на по-висш ръководител и той я одобрява. Не са редки и случаите, когато се стига до спорове, до помирители и даже до арбитраж. В практиката на СЕК сме срещали случаи, когато чуждестранни консултанти, договорени по FIDIC, съгласуват цени, несъразмерни за нашите условия и поставят възложителя в неловка ситуация.
Необходимо е да бъде уточнено предварително, че всяка промяна на материал трябва да се съгласува с проектанта на съответната проектна част. Строителят не може да заменя материали по спецификацията към КС без това да е съгласувано с проектанта.
Договаря се предварително по кои разходни норми ще се изработват непредвидените в КС позиции и какви са параметрите на отделните елементи на строителната калкулация. При случаите, за които споменахме, часовите ставки бяха калкулирани по 5 и 6 евро/час, а фактурите за материали - по възможно най-скъпите, предлагани у нас.
По-специални са случаите, когато за вида работа няма „разходни норми“, а са били „пропуснати“ от проектанта. Тогава цената се одобрява от лицето, подписало договора за строителство. Тъй като не са редки случаите представители на възложителя, упражняващи инвеститорски контрол, да бъдат обвинявани в пристрастия, е препоръчително бенефициентите, работещи с обществени средства да обръщат повече внимание на проектните количествени сметки, за да се избягват „непредвидени видове работи“.
Според наблюденията, данните и изводите на СЕК, публикувани в Справочник за цените в строителството (бр.114 от юли 2023 г. и бр.118 от юли 2024 година), цените на строителните и монтажните работи (СМР) по себестойност са се увеличили средно с 5,20%. В това число при Сградното строителство увеличението е 6,0%, Външни водопроводи и канализации 4,0% и Улици и тротоари 3,20%.
Данните на Националната статистика показват увеличение на средната брутна месечна заплата за първото тримесечие на 2024 г. общо за страната с 3,5 % спрямо четвъртото тримесечие на 2023 година.
Промени в цените на СМР Според наблюденията и изводите на СЕК, следното увеличение на цените на СМР за една година (април 2023 / април 2024) е 3.10 процента. В някои региони на страната то е до 4.50 %, а в други е незначително – до 1.0 %.
Две години – разлики в цените От началото на тази (2024) година и до 10-ти март повишения на цени в строителството за материали, заплати и общо за СМР няма или поне екипите на СЕК не са установили. За отминалата 2023 година средното увеличение на цените на СМР беше, според нашите експерти, в размер 8,90 - 9,10 %. За двете години януари 2022 / януари 2024 година увеличението на цените за СМР по оценката на СЕК е било средно 30.0 – 32.0 процента.
Цените на СМР през 2023 г. Наблюденията и анализите на СЕК за реализираните през 2023 г. цени на строителни и монтажни работи (СМР) показват средно увеличение от 8,90 – 9,10 процента.
Според публикуваните данни на НСИ, в края на третото тримесечие на 2023 година средно месечната заплата общо за страната е 2000 лева, като нарастването спрямо третото тримесечие на 2022 г. е 17,70 %. В сектор строителство средната месечна заплата в края на третото тримесечие е 1571 лева, като нарастването спрямо третото тримесечие на 2022 г. е 17,10 %. Изчислената средна часова ставка при средна заплата от 1571 лева ще възлиза на 8,92 лева.
Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) публикува за обществено обсъждане вариант на Наредба за изпълнение, контрол и приемане на бетонни и стоманобетонни конструкции. Новата Наредба ще замени Наредба № 3 от 1994 г. за контрол и приемане на бетонни и стоманобетонни конструкции (ДВ, бр. 97 от 1994 г.).
Наши абонати – строители са предвидили в офертата допълнителна позиция за „временно строителство“ – пътни връзки, огради, предпазни съоръжения и др. подобни и по тази причина са отпаднали от състезание. Други не са ги предвидили и разходите са за тяхна сметка. Търсят (искат) съвет как да постъпват, за да запазят правата си.
Наши абонати, които се подготвят да строят, питат как да постъпват, за да не се окаже, че са в нарушения. Краткият отговор е следният: Законно е строителството, при изпълнението на което се спазват всички нормативни изисквания.
Промяната или замяната на видове или количества СМР е неизбежно явление при изпълнението на всеки строеж или ремонт.
Спирането на строителството или спиране на изпълнението само на отделни видове работи се осъществява по два начина: - по инициатива на участник по чл. 160 ЗУТ – възложител, строител и консултант (надзорник) - от държавни или общински упълномощени институции (лица).
В практиката много рядко се срещат завършени строежи, при които да не е поискано и да не е реализирано допълнително плащане над рамката на договорената количествено-стойностна сметка и уточнените позиции в нея.
Преди да влезе в спор, всеки участник в процеса ще трябва да анализира възможностите си във връзка с това, как точно се е договорил със съответния партньор, какво е записано в договорните документи и как ще го прочетат и разтълкуват вещите лица.
Временните пътища са подходите към строежа, технологичните пътни съоръжения и връзки и пешеходните пътеки, които се предвиждат и изграждат за обслужване на изпълнението на строителния процес. Необходимостта от временни пътища и ситуирането им се определя с Плана за безопасност и здраве, без който не се получава Разрешение за строителство и не се открива строителна площадка.
Временно строителство са изградените или доставени и монтирани сгради, съоръжения, пътища, проводи и други, които обслужват строителния процес и след това се преместват или разрушават. В Плана за безопасност и здраве (ПБЗ) трябва да са указани сградите и съоръженията, необходими за нормалното функциониране на строителния процес.
Всеки инвестиционен проект, по който се договаря изпълнение на строителство, включително и за ремонтите, задължително съдържа количествена сметка (чл. 18, ал. 5, т. 2 и чл. 24, ал. 1, т. 4 от Наредба № 4/2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти). За да избегнат изненади и спорове при актуването на извършени видове работи инвеститорският контрол и представителят на строителя (техническият ръководител) са заинтересовани количествената сметка да е в най-висока степен вярна.
Спецификацията определя качествените характеристики на материалите, които проектът предвижда да се влагат. Проектантът на съответната проектна част носи отговорност за решенията си и само той има компетентност да определи точно какъв и конкретно кой материал може да се използва.
Когато съставяме или проверяваме анализни единични цени за видове работи, при които материалите не се влагат, а само се използват, е прието да се остойностява само част от цената на материала. Например скелета, кофражи, подкранови пътища. Кои нормативи, практики, методики определят тази „амортизираща се част“ от материала и как да защитим цена?
Всеки възложител на строителна поръчка, преди да пристъпи към събиране на оферти и договаряне, определя своя прогнозна стойност на съответния строеж или ремонт.